Wie kann ich ein Haus kaufen in Italien? [2023]

Italien ist nicht nur für seine leckere Küche bekannt, sondern bietet auch schöne Landschaften, ansehnliche Architektur und das ganze Jahr über angenehme Temperaturen. Doch wie sieht es mit dem Haus kaufen in Italien aus, geht das?

Dieser Artikel zeigt dir alles, was du dazu wissen musst: Details zum Immobilienmarkt, welche Regionen besonders attraktiv für den Immobilienkauf sind und mit welchen Kosten du rechnen solltest. Auslandsüberweisung bei hohen Beträgen können kostspielig sein.

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Können Deutsche ein Haus kaufen in Italien?

Ja, Deutsche können ohne Weiteres ein Haus in Italien kaufen. Da Italien und Deutschland beide Teil der EU sind, gibt es hinsichtlich des Immobilienkaufs keine Einschränkungen. Das Einzige, worum du dich kümmern musst, ist eine italienische Steuernummer.

Was sind die Voraussetzungen für einen Hauskauf in Italien?

Möchtest du in Italien ein Haus kaufen, so gibt es dabei nur eine Voraussetzung: die Steuernummer. Dennoch gibt es einige weitere Aspekte, die dabei hilfreich sein können:

• Wohnsitz in Italien
• Italienisch sprechende Freunde oder eigene Italienischkenntnisse

Die italienische Steuernummer „Codice Fiscale“ kannst du bei jeder Steuerbehörde in Italien oder einer Botschaft bzw. einem Konsulat im Ausland beantragen. Sie ist für den Kauf und später auch Finanzierung bei einer italienischen Bank unabdingbar.

Ein Wohnsitz in Italien ist keine Pflicht, kann dir allerdings bessere Finanzierungskonditionen bei Kreditinstituten in Italien ermöglichen. Zudem zahlst du auf eine Immobilie, die du als Hauptwohnsitz nutzt, keine Grundsteuer.

Zuletzt ist es praktisch, wenn du entweder selbst Italienisch sprichst oder Freunde hast, die dich bei der Immobiliensuche unterstützen können. Viele Sachen sind nur auf Italienisch ausgeschrieben und ein Makler hilft dir zwar bei der Suche, ein bekanntes Gesicht ist aber viel wert.

Wie kaufe ich ein Haus in Italien – Schritt für Schritt

Hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für dich, mit der du eine Immobilie in Italien kaufen kannst:

1. Beantrage die italienische Steuernummer bei einer Steuerbehörde in Italien oder einer Botschaft / einem Konsulat im Ausland
2. Suche einen italienischsprachigen Makler oder Freund
3. Kläre vorab grob dein Budget
4. Schaue nach passenden Immobilien auf den einschlägigen Websites oder lass dich von deinem Makler beraten
5. Besichtige die Immobilie und stelle einen Finanzierungsantrag bei einer Bank
6. Unterbreite ein Kaufangebot, wenn du es ernst meinst
7. Erstelle mit einem Anwalt zusammen einen Vorvertrag
8. Schließe den Kauf beim Notar ab, eventuell zahlst du hier vorher den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto ein
9. Bezahle alle Steuern und Gebühren und dein Name wird im Grundbuch eingetragen

Italiens Immobilienpreise

Der italienischen Immobilienwebsite immobiliare.it zufolge sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für den Kauf einer Immobilie seit 2015 stets gesunken. Den Tiefpunkt haben sie im Dezember 2019 erreicht und sind anschließend wieder gestiegen. Stand Januar 2023 ist ein Höchstpunkt erreicht, mit einem Quadratmeterpreis von 1948 EUR.

Die teuersten Gegenden waren dabei Trentino-Südtirol, Ligurien und Aostatal. Hier zahlst du beim Immobilienkauf im Durchschnitt 2500 – 3000 EUR pro Quadratmeter. Auch die Toskana ist mit 2499 EUR pro Quadratmeter eine teurere Region.

Auf der anderen Seite des Spektrums sind die Regionen Kalabrien und Molise. Mit respektive 920 und 965 EUR pro Quadratmeter kommst du hier am günstigsten weg. Doch auch sonst gibt es in Sizilien (1124 EUR/m²) oder Umbrien (1124 EUR/m²) relativ günstige Häuser und Wohnungen.

Die besten Orte zum Immobilienkauf in Italien

Hier eine Übersicht über beliebte Orte und Regionen, in denen Deutsche gerne Immobilien kaufen:

• Lombardei Die Lombardei ist eine Region im Norden Italiens mit der Metropole Mailand. Daneben gibt es hier aber auch einige Seen, unter anderem den Garda- und Comer See. Wer gerne sportlich aktiv ist, der wird in der Lombardei auf seine Kosten kommen.
• Toskana und Umbrien wenn es dich eher ins Grüne zieht, dann sind die Toskana und Umbrien etwas für dich. Umbrien wird häufig auch als das grüne Herz Italiens bezeichnet, außerdem sind die Immobilienpreise hier niedrig.
• Sizilien An der bildlichen Schuhspitze von Italien liegt die Insel Sizilien. Häuser und Wohnungen sind hier nicht nur erschwinglich, sondern du hast auch das ganze Jahr über gutes Wetter. Zudem sagt man dem Essen hier besonders viel Frische zu und du liegst direkt am Meer.

Günstigste Orte zum Immobilien kaufen in Italien

Am günstigsten findest du eine Immobilie in Kalabrien, Molise, Umbrien und Sizilien. Einige Orte, die dabei in die nähere Auswahl kommen sind:

• Cosenza (Kalabrien)
• Catania (Sizilien)
• Catanzaro (Kalabrien)
• Perugia (Umbrien)
• Capracotta (Molise)
• Termoli (Molise)

Ist der Hauskauf in Italien eine gute Investition?

Während die durchschnittlichen Quadratmeter für den Immobilienkauf gemäß immobiliare.it seit 2015 bis Ende 2019 stets gesunken sind, so hat sich der Mietpreis stets erhöht. Von 2015, wo der Quadratmeterpreis zum Mieten bei etwa 9,40 EUR lag, stieg er bis Januar 2023 auf 11,90 EUR an.

Möchtest du also ein Objekt zum Vermieten erwerben, könnte Italien ein guter Einstiegspunkt für dich sein.

Darüber hinaus gibt es in Italien bereits günstig Häuser und vereinzelt auch Aktionen von Gemeinden, wo du das Haus für symbolische 1 EUR kaufst und anschließend verpflichtet bist, die Immobilie zu renovieren und in die Gemeinde zu ziehen.

Zudem gibt es natürlich auch Lagen in ganz Italien, in denen die Immobilienpreise, egal ob Haus oder Wohnung, durchweg wachsen. Ob der Hauskauf in Italien also eine gute Investition ist, hängt davon ab, für welchen Zweck du die Immobilie kaufst und wie viel Geschick du beim Einkauf mitbringst.

Wie ist der italienische Immobilienmarkt?

Seit Dezember 2019 verzeichnet der Immobilienmarkt Italiens wieder steigende Preise. Dabei werden verschiedene Arten von Immobilien angeboten:

• Apartments und Wohnungen
• Fincas und Residenzen auf dem Land oder in Meeresnähe
• Stadthäuser und Luxusimmobilien
• Land und Grundstücke

Alles in allem gibt es in Italien im Prinzip die gleichen Arten von Immobilien wie auch hierzulande in Deutschland. Ein interessanter Unterschied ist jedoch, dass es in Italien sogenannte Luxusimmobilien gibt, welche einer höheren Besteuerung unterliegen. Sie sind im Katasterbuch mit A gekennzeichnet.

Was kostet es, in Italien ein Haus zu kaufen?

Wenn du in Italien ein Haus kaufst, dann gibt es dabei Kaufnebenkosten. Dazu gehören unter anderem:

• Registrierungssteuer
• Mehrwertsteuer
• Notargebühren
• Maklergebühren
• Eventuell Übersetzer
• Grunderwerbsteuer
• Abschlussgebühr
• Hypothekengebühr
• Verwaltungsgebühr
• Elementarversicherung

Den Immobilienkauf in Italien finanzieren

Die Finanzierung einer Auslandsimmobilie bei einer heimischen, deutschen Bank ist immer mit einigen Schwierigkeiten verbunden. Grund dafür sind in der Regel die schlechtere Marktkenntnis sowie die Eintragung der Hypothek.

Falls du bei einer deutschen Bank das Darlehen für die italienische Immobilie aufnehmen möchtest, bedarf es in der Regel einer abbezahlten Immobilie im Inland. Diese kann bei der Bank dann als Sicherheit dienen. Zudem wird gute Bonität benötigt.

Die andere Variante ist eine Finanzierung bei einer italienischen Bank. Wohnst du vor Ort, sind höhere Finanzierungssummen möglich als mit ausländischem Wohnsitz. Bei letzterem werden in der Regel nur 50 – 70 % des Immobilienwertes als Darlehensbetrag angeboten.

Ein Darlehen in Italien erhalten

Ist die Wahl auf ein italienisches Kreditinstitut gefallen, kann die Wohnung oder das Haus in Italien mit einer Hypothek belastet werden. Dabei ist es ratsam, den Banken möglichst viele Unterlagen zu geben, die Rückschlüsse auf deine Bonität zulassen. Also etwa:

• Arbeitsvertrag
• Steuerbescheide
• Gehaltsabrechnungen
• Kontoauszüge

Zudem werden einige weitere Dokumente und Informationen benötigt:

• Italienische Steuernummer
• Katasterauszug der Immobilie
• Weitere Informationen zur Immobilie

Nachdem du alles eingereicht hast, nimmt die Bank die Prüfung des Darlehens auf. Anschließend erhältst du nach etwa 3 Wochen Antwort darüber, ob dem Antrag stattgegeben wird.

Falls ja, begutachtet ein Gutachter der Bank die Immobilie, um den Marktwert und somit den Darlehensbetrag zu erhalten.

Grundsteuer bezahlen in Italien

Die Grundsteuer wird in Italien wie hierzulande von den Gemeinden erhoben und nennt sich Imposta municipale unica, oder kurz IMU. Handelt es sich bei der Immobilie um deinen Hauptwohnsitz, fällt auch keine Grundsteuer an.

Ansonsten ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer aus dem Katasterwert deines Hauses. Dieser ist üblicherweise um einiges geringer als der Marktwert und wird im Kataster, dem amtlichen Grundstücksverzeichnis, festgehalten.

Je nach Gemeinde beträgt der IMU-Satz 0,4 – 0,76 % und ist zweimal jährlich im Juni und Dezember zu entrichten.

Wie einfach ist es, in Italien als Ausländer Immobilien zu kaufen?

Bist du EU-Bürger, so werden dir beim Immobilienerwerb in Italien keine Steine in den Weg gelegt. Wichtig ist, dass du dir eine italienische Steuernummer zulegst und darauf achtest, nur ernste Kaufangebote abzugeben – denn diese sind in Italien verpflichtend und das Nichteinhalten kann hohe Kosten verursachen.

Ansonsten ist es auch praktisch, jemanden als Unterstützung zu haben, der Italienisch redet. Zwar wird besonders in den Metropolen auch Englisch gesprochen, doch möchtest du in einer kleinen Provinz ein Haus erwerben, kann dir Italienisch so manche Türen öffnen.

Zudem sind Menschen in ihrer Landessprache häufig zugänglicher, wodurch du so den ein oder anderen guten Deal machen kannst.

Wie finde ich ein italienisches Haus?

Es ist empfehlenswert, in Italien auf das Können und die Expertise von Maklern zu vertrauen. Sie kennen den lokalen Markt und sind so in der Lage, dir genau die Immobilien vorzuschlagen, die deine Auswahlkriterien erfüllen. Egal, ob du eine Wohnung oder ein Haus in Italien kaufen möchtest.

Dabei beherrschen viele Makler in der Regel neben Italienisch auch Englisch oder Deutsch, sodass du dich mit ihnen verständigen kannst.

Eine andere Möglichkeit sind natürlich auch Websites oder lokale Zeitungen. Selbst beim Rundgang durch die Stadt kann sich manch eine, zum Verkauf stehende, Immobilie auftun.

Italienische Immobilienseiten

Hier einige italienische Immobilienseiten, auf denen eine Vielzahl an Apartments und Häusern gelistet ist:

• immobiliare.it
• idealista.it
• casa.it
• nestoria.it

Fazit

Italien lädt nicht nur wegen Käse, Wein und warmem Wetter ein. Das Land bietet auch eine Vielzahl an Möglichkeiten, um Immobilien zu erwerben. Dabei ist es ein Leichtes, ein Haus in Italien zu kaufen, denn du benötigst als EU-Bürger nur eine italienische Steuernummer.Wenn du anschließend noch eine italienische Vertrauensperson hast, ob Freund oder Makler, bist du bestens ausgestattet. Mancherorts gibt es in Gemeinden sogar Häuser für einen symbolischen Euro zu erwerben und der anschließenden Verpflichtung, dort zu wohnen.

Auch die Grundsteuerregelungen sind sehr fair: Handelt es sich um deinen Hauptwohnsitz, fällt keine Grundsteuer an. Dafür gibt es beim Hauskauf an sich einige Nebenkosten, auf die du achten solltest, ebenso wie Darlehenskosten der italienischen Banken.

FAQ zum Thema Haus kaufen in Italien

Können Deutsche Immobilien kaufen in Italien?

Ja, Deutsche können in Italien Immobilien kaufen. Dafür benötigst du einzig eine italienische Steuernummer, welche sich bei jeder italienischen Steuerbehörde, sowie Botschaften und Konsulaten beantragen lässt.

Wie viel Eigenkapital benötige ich für einen Hauskauf in Italien?

Die Höhe des Eigenkapitals hängt davon ab, ob du in Deutschland oder Italien finanzierst und wo du wohnst. Wohnst du in Italien und holst dir ein Darlehen von einer Bank vor Ort, finanzieren die Banken bis zu 100 %, bei ausländischem Wohnsitz maximal 50 – 70 %.