Wie kann ich ein Haus kaufen in Ungarn? Dein kompletter Guide [2023]

Egal, ob Budapest oder Balaton – für viele ist Ungarn ein beliebtes Ausflugsziel. Auch die Preise sind geringer als in Deutschland. Doch wie sieht es aus, wenn du in Ungarn ein Haus kaufen möchtest, geht das?

In diesem Artikel erfährst du, wie der Immobilienkauf abläuft, was du dafür brauchst, welche Orte und Regionen sich besonders gut eignen und welche Kosten auf dich zukommen. Gerade letzteres sollte nicht unterschätzt werden.

Bei Auslandsüberweisungen können hohe Gebühren anfallen, deshalb bekommst du mit Wise und OFX in diesem Artikel einige Alternativen genannt, mit denen du schnell, günstig und sicher Geld ins Ausland senden kannst.

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Können Deutsche ein Haus kaufen in Ungarn?

Da Ungarn ein Teil der Europäischen Union ist, kannst du als Deutscher ein Haus kaufen in Ungarn. Selbiges gilt natürlich für Wohnungen oder Land. Die einzige Ausnahme davon ist Ackerland bzw. landwirtschaftliche Grundstücke, welche nur an Ungarn verkauft werden dürfen.

Was sind die Voraussetzungen für einen Hauskauf in Ungarn?

Keine festgeschriebene Voraussetzung, aber durchaus hilfreich und teilweise notwendig, ist das Beherrschen von Ungarisch. Zwar gibt es auch englischsprachige Makler, mit jemandem an deiner Hand, der Ungarisch spricht, hast du jedoch einen weitaus größeren Spielraum.

Ansonsten ist es natürlich praktisch, ein Bankkonto zu haben, mit welchem du entweder Geld in HUF halten kannst oder dies zu günstigen Kursen wechseln kannst. Dazu etwas später mehr.

Abgesehen davon musst du keine weiteren Anforderungen erfüllen, sondern kannst dir im Prinzip einfach ein Haus aussuchen, was dir gefällt und die folgende Anleitung durchgehen.

Wie kaufe ich ein Haus in Ungarn – Schritt für Schritt

Mit der Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Hauskauf in Ungarn hast du alle wichtigen Schritte genau vor Augen:

1. Suche dir einen Makler oder Vertrauten, der Ungarisch spricht
2. Kläre die Finanzierung bei einer Bank und kenne dein Budget
3. Nutze Makler, Websites und Co. für die Immobiliensuche
4. Besprich die Details und verhandle den Preis
5. Lass von einem Anwalt einen Vertrag erstellen
6. Leiste eine Anzahlung zur Reservierung im Grundbuch
7. Vertragsunterzeichnung beider Parteien mit Notar oder Anwalt
8. Einreichung und Prüfung der Unterlagen bei der Komitatsverwaltung
9. Eintragung ins Grundbuch

Ungarns Immobilienpreise

Die Preise für Immobilien in Budapest decken ein breites Spektrum ab: von günstigen Häusern auf dem Land hin zu teuren Anwesen in Budapest. Während der landesweite Durchschnitt für ein Haus im ersten Quartal von 2021 bei 22,8 Mio. HUF lag (rund 60.000 EUR), gibt es auch günstigere sowie teurere Immobilien.

In den Regionen Pest und Budapest sind Häuser durchschnittlich am teuersten und schlagen mit 39,7 Mio. HUF zu Buche. Das entspricht etwa 103.000 EUR. Dem gegenüber steht Nordungarn, bei dem du durchschnittlich im Jahr 2021 nur 11,7 Millionen HUF bezahlt hast (ca. 30.000 EUR).

In Transdanubien, der Region links in Ungarn mit dem Balaton, waren es im zentralen Teil 22,3 Mio. HUF (58.000 EUR), in der nördlichen und südlichen großen Tiefebene zwischen 14,3 und 14,6 Mio. HUF (37.000 – 38.000 EUR).

Die besten Orte zum Immobilienkauf in Ungarn

Nachfolgend eine Vorstellung der beliebtesten Orte und Regionen für einen Hauskauf in Ungarn.

• Budapest – Die Hauptstadt Budapest ist bei Ausländern sehr beliebt. Sie hat einen internationalen Flughafen, eine diverse Einwohnerschaft, günstige Preise und schöne Architektur. Hier wirst du auch kein Problem haben, vorerst nur mit Englisch durch den Alltag zu kommen.
• Gegend rund um den Balaton – Der Balaton ist Ungarns bekanntester See und seit jeher ein gern gewähltes Ausflugsziel. Grund dafür ist das schöne Klima, das die Urlauber hier erwartet, sowie die schöne Natur und die Freizeitangebote wie Wassersport, Museen oder eine Bootsfahrt.
• Debrecen – Debrecen ist die zweitgrößte Stadt Ungarns und im Osten des Landes gelegen. Hier gibt es ebenfalls direkte Anbindung an einen Flughafen und eine Universität, sodass du hier auch internationale Einwohner findest. Zudem findest du hier auch eine internationale Schule und die Preise sind generell geringer als in der Hauptstadt.
• Szeged – Szeged liegt im Süden des Landes, in der Nähe von Serbien und Rumänien. Sie hat ein fantastisches Flair, eine Universität und ist generell eine offene Stadt. Die Preise für Häuser, Wohnungen und das Leben im Allgemeinen ist hier ebenso günstiger als in Budapest.

Günstigste Orte zum Immobilien kaufen in Ungarn

Am günstigsten findest du Häuser und Wohnungen in Ungarn in folgenden Städten:

• Salgótarján
• Nagykanizsa
• Dunaújváros

Sie alle hatten 2021 die geringsten Quadratmeterpreise im Land. Sie sind außerdem über verschiedene Regionen im Land verteilt, eine im Norden, eine im Westen eine Stunde vom Balaton entfernt und die letzte an der Donau gelegen.

Ist der Hauskauf in Ungarn eine gute Investition?

Ungarn bietet gute rechtliche Grundlagen für den Hauskauf: Als EU-Bürger kannst du ganz normal eine Immobilie in Ungarn kaufen, welche anschließend auf deinen Namen übertragen wird. Es ist also nicht davon auszugehen, dass dir eine Immobilie weggenommen werden kann.Zudem hat Ungarn in den vergangenen Jahren einen starken Wachstum der Immobilienpreise zu verzeichnen. Dem ungarischen statistischen Zentralamt und statistischen Amt der EU zufolge sogar der höchste Anstieg innerhalb der ganzen EU von 2015 – 2022.

Demzufolge sind die Preise recht hoch, doch ein Interesse an dem ungarischen Immobilienmarkt besteht nichtsdestotrotz, auch wenn die starken, zweistelligen Wachstumsraten etwas zurückgegangen sind.

Zusätzlich gibt es bereits günstige Immobilien in einigen lebenswerten Städten, sodass du nicht zu viel Geld in einer Investition binden musst.

Wie ist der ungarische Immobilienmarkt?

Wie bereits erwähnt, hat der ungarische Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren ein starkes Wachstum gezeigt. Dabei stehen dir verschiedene Immobilien zur Verfügung, die du erwerben kannst:

• Wohnungen und Apartments in Städten
• Stadthäuser
• Häuser auf dem Land

Was kostet es, in Ungarn ein Haus zu kaufen?

Wenn du in Ungarn ein Haus kaufen möchtest, fallen dabei einige Kaufnebenkosten an. Diese umfassen:

• Vermögensübertragungssteuer (= Grunderwerbsteuer)
• Maklergebühren
• Anwaltskosten
• Grundbucheintragung
• Mehrwertsteuer

Gerade bei Auslandsüberweisungen können überdies hohe Gebühren und schlechte Wechselkurse weitere Kosten verursachen. Mit einem spezialisierten Geldtransferdienstleister wie Wise oder OFX kannst du hier sparen.

Beiden bieten dir schnelle, günstige und sichere Überweisungen ins Ausland an, wobei bei hohen Überweisungsbeträgen die Gebühren bei Wise zusätzlich sinken. Auf Nachfrage gibt es auch bei OFX bessere Kurse bei großen Überweisungssummen.

• Wise ermöglicht dir Überweisungen ins Ausland zum echten Wechselkurs. Zudem gibt es ein Multiwährungskonto, mit dem du Geld in über 50 Währungen halten und senden kannst. Überweisungen mit Währungswechsel sind bereits ab 0,41 % Gebühren möglich

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• OFX ist ein Dienstleister für internationale Überweisungen. Hier gibt es keine expliziten Gebühren, allerdings einen Wechselkurs mit Aufschlag. 50 Währungen stehen für Überweisungen in fast alle Länder weltweit zur Verfügung.

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Den Immobilienkauf in Ungarn finanzieren

Trotz der häufig günstigen Preise für Immobilien wird wahrscheinlich der größte Teil aller Käufer einen Kredit benötigen. Die Immobilienfinanzierung bei einer deutschen Bank zu erhalten, gestaltet sich dabei meist schwer. Grund ist unter anderem die Schwierigkeit für die Banken in Deutschland, Auslandsimmobilien zu bewerten.

Soll es ein Darlehen von einer Bank aus Deutschland sein, musst du also in der Regel Folgendes mitbringen:

• Eine sehr gute Bonität
• Viel Eigenkapital
• Zusätzliche Sicherheiten (wie bereits abbezahlte Immobilie)

Doch selbst das ist noch kein Rezept für ein garantiertes Darlehen.

Allerdings sind ungarische Banken recht offen dafür, mit deutschen Kunden Geschäfte zu machen und ihnen einen Kredit für eine Immobilie zu geben.

Ein Darlehen in Ungarn erhalten

Wenn du ein Darlehen in Ungarn aufnehmen möchtest, ist das für ungarische Banken deshalb attraktiv, weil das Lohnniveau in Deutschland um einiges höher ist als in Ungarn. Demzufolge hast du wahrscheinlich mehr Kapital zur Verfügung, mit der die Kreditraten getilgt werden können.

Beim Besuch der Bank ist es ratsam, alle Unterlagen vorzubereiten, die beim Erlangen des Kredits und Prüfung deiner Bonität behilflich sein könnten. Dazu zählen folgende Dokumente als Original und Übersetzung mit Beglaubigung:

• Steuerbescheide
• Arbeitsverträge
• Weitere Einkommensnachweise

Dabei ist es meistens notwendig, ein Eigenkapital von 30 – 50 % mitzubringen. Falls dies nicht vorhanden ist, besteht gegebenenfalls die Möglichkeit, für diese Summe eine Finanzierung bei einem deutschen Finanzinstitut zu erhalten.

Häufig haben die Darlehen in Ungarn etwas schlechtere Zinssätze als in Deutschland und auch das Wechselkursrisiko solltest du bei deiner Entscheidung bedenken.

Grundsteuer bezahlen in Ungarn

Die Grundsteuer in Ungarn wird, wie in Deutschland, von den Gemeinden festgelegt. Dabei obliegt es der Gemeinde zu entscheiden, wie hoch der Grundsteuersatz ist und ob sie für privat genutzte Flächen überhaupt eine Grundsteuer erheben. Auch die Zahlweise, ob jährlich, halb- oder vierteljährlich, ist unterschiedlich.

Ebenso ist die Kalkulationsweise unterschiedlich und die Grundsteuer kann auf zwei Arten berechnet werden:

• Anhand der Quadratmeterzahl des Grundstücks, dann maximal 200 HUF pro Quadratmeter
• Anhand des Grundstückspreises, dann maximal 3 % des bereinigten Grundstückswertes (etwa 50 % des Marktpreises)

Wie einfach ist es, in Ungarn als Ausländer Immobilien zu kaufen?

Ungarn macht es für Ausländer aus Deutschland leicht, Immobilien zu erwerben. Im Prinzip benötigst du nur ausreichend Kapital, was bei einer Finanzierung als Eigenkapital dienen kann.

Allerdings ist es häufig so, dass Ausländern, gerade wenn sie kein Ungarisch beherrschen, andere Preise gemacht werden als Einheimischen. Deshalb solltest du auf jeden Fall jemanden mit Ungarischkenntnissen bei deiner Immobiliensuche einspannen oder auf Makler vor Ort vertrauen.

Wie finde ich ein ungarisches Haus?

Die soeben angesprochenen Makler können eine gute Hilfe bei der Suche nach dem passenden Haus, Land oder Apartment sein. Sie haben Kenntnisse des lokalen Marktes, sprechen die Sprache und wissen genau, wo es ein Objekt gibt, das deinen Vorstellungen entspricht.

Auch Facebookseiten oder Unterhaltungen mit Bekannten/Arbeitskollegen in Ungarn kann zum gewünschten Ziel führen. Doch am ehesten wirst du mithilfe von Immobilienwebsites die richtige Immobilie finden. Hier kannst du bequem nach Regionen, Preis und mehr filtern.

Ungarische Immobilienseiten

Nachfolgend einige ungarische Immobilienseiten, auf denen du vielleicht fündig wirst:

• ingatlan.com
• dh.hu
• ingatlanbazar.hu
• utcakereso.hu
• alberlet.hu
• ingatlannet.hu
• ingatlantajolo.hu

Fazit

Wenn du auf der Suche nach einer Immobilie in Ungarn bist, dann hast du gute Chancen, auch ein passendes Objekt zu finden. Der Erwerb ist außerdem denkbar einfach, denn du bist als Deutscher den Ungaren rechtlich gleichgestellt.

Du solltest allerdings darauf achten, jemanden in deine Immobiliensuche einzubeziehen, der Ungarisch spricht. Denn ein Haus zu kaufen in Ungarn kann ohne die Sprachkenntnisse des Landes um einiges teurer werden.

Gleiches gilt, wenn du bei der Auslandsüberweisung blind auf deine Hausbank setzt. Diese hat unter Umständen hohe Gebühren und einen schlechten Wechselkurs. Spezialisierte Anbieter wie Wise oder OFX können in diesem Fall helfen, Geld zu sparen und sicher, günstig und schnell ins Ausland zu überweisen.

FAQ zum Thema Haus kaufen in Ungarn

Können Deutsche Immobilien kaufen in Ungarn?

Ja, als Deutscher kann man in Ungarn Immobilien kaufen. Dabei benötigst du in der Regel nichts weiter als eine passende Finanzierung.

Wie viel Eigenkapital benötige ich für einen Hauskauf in Ungarn?

Erhältst du das Darlehen von einer Bank in Ungarn, so sind Eigenkapitalquoten von 30 – 50 % üblich. Bei einer deutschen Bank ist es womöglich weniger, allerdings gibt es den Kredit häufig nur bei sehr guter Bonität und weiteren Sicherheiten.