Wie kann ich ein Haus kaufen in Dänemark? Dein Kompletter Guide - 2024

Dänemark bietet viele Anreize, dort hinzuziehen: Die glückliche Bevölkerung, die Nähe zum Meer oder die tolle Natur. Doch kannst du als Ausländer überhaupt ein Haus kaufen in Dänemark und wenn ja, wie geht das?

In diesem Artikel erfährst du, wie der Hauskauf funktioniert, welche Regionen besonders beliebt sind und welche Kosten auf dich zukommen. Zudem kann ein Hauskauf im Ausland teuer und langsam sein.

Deshalb stellt Exiap einige Alternativen wie Wise und OFX vor, mit denen günstig, schnell und sicher Auslandsüberweisungen möglich sind.

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Können Deutsche ein Haus kaufen in Dänemark?

Generell können Deutsche ein Haus in Dänemark kaufen, allerdings ist das nicht ohne Weiteres möglich. Unterschieden wird zum einen zwischen dem Kauf eines Ferienhauses und einem Haus, in dem du permanent wohnen, bzw. welches du als Teil deiner Selbstständigkeit nutzen möchtest.

Was sind die Voraussetzungen für einen Hauskauf in Dänemark?

Für den Kauf eines Ferienhauses müssen zuerst zwei Fragen geklärt werden:

• Hast du deinen permanenten Aufenthalt in Dänemark?
• Hast du in Dänemark mindestens 5 Jahre gelebt (muss nicht zusammenhängend sein)?

Wenn du eine dieser Fragen mit „Ja“ beantworten kannst, dann fällt der Kauf eines Ferienhauses leichter. Falls nicht, benötigst du eine Erlaubnis des Justizministeriums, um das Haus zu erwerben.

Zur Klärung des Aufenthalts wird dabei nicht nur geschaut, ob du ein Haus in Dänemark hast. Viele andere Faktoren fließen mit ein, unter anderem:

• Sprichst du Dänisch?
• Lebt dein Partner ebenfalls in Dänemark?
• Hast du Kinder und gehen diese in Dänemark zur Schule?
• Arbeitest oder studierst du in Dänemark?
• Gibt es weitere Verbindungen zu Dänemark?

Beim Kauf eines Hauses, in dem du wohnen oder es für deine Selbstständigkeit nutzen möchtest, sind die Regeln etwas entspannter. Dann musst du als Deutscher nur einen Antrag beim Dänischen Grundbuchamt (Tinglysningsretten) einreichen.

In beiden Fällen ist es also problemlos möglich, ein Haus in Dänemark zu kaufen als deutscher Rentner.

Wie kaufe ich ein Haus in Dänemark – Schritt für Schritt

Nun eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie du dein Haus in Dänemark kaufen kannst:

1. Lege dich zuerst fest, ob du ein Ferienhaus oder ein Haus zum permanenten Wohnen/Arbeiten kaufen möchtest
2. Kläre anschließend, ob du bereits die oben genannten Bedingungen für einen leichteren Kauf erfüllst oder ein Antrag beim Justizministerium in deinem Fall notwendig ist
3. Kläre dein Budget und die Finanzierung der Immobilie
4. Suche auf dänischen Immobilienseiten oder mit einem Makler nach geeigneten Immobilien
5. Reiche ein Angebot für die Immobilie ein
6. Bei einem Zuschlag solltest du einen Rechtsanwalt beauftragen für den Kaufvertrag etc.
7. Lass gegebenenfalls weitere Untersuchungen der Bausubstanz anstellen
8. Unterschreibe den Kaufvertrag und kümmere dich um Versicherung
9. Unterschreibe die notarielle Urkunde des Kaufs
10. Überweise das Geld und das Haus ist deins!

Dänemarks Immobilienpreise

Die Preise für Immobilien in Dänemark sind sehr stark davon abhängig, wo du ein Haus kaufst. Reizt dich beispielsweise ein Haus oder eine Wohnung in Kopenhagen, so ist das in der Regel um einiges teurer, als wenn du in Aarhus oder Ringkøbing eine Immobilie erwerben würdest.

Einer Studie von Statista aus dem Jahr 2023 zufolge lag der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus in Dänemark im Jahr 2021 bei 2.639.000 DKK, umgerechnet etwa 354.000 EUR.

In Kopenhagen hingegen betrug der Durchschnittspreis pro verkaufter Immobilie 2021 bei 4.900.000 DKK, was mit dem Wechselkurs von 2021 rund 658.000 EUR entspricht. Ein gewaltiger Unterschied also.

Die besten Orte zum Immobilienkauf in Dänemark

Welches die besten Orte in einem Land sind, ist natürlich Geschmackssache. In diesem Artikel haben wir deshalb die Hauptstadt sowie bekannte und beliebte Orte wie Aarhus, Aalborg, Ringkøbing und Esberg genommen, um eine möglichst diverse Auswahl zu haben.

• Kopenhagen ist die Hauptstadt Dänemarks, an der Grenze zu Schweden gelegen und mit einer Einwohnerzahl von 644.431. Sie hat eine schöne Architektur durch die zahlreichen Kanäle, ist sehr fahrradfreundlich und eine wahre Studentenstadt.
• Aarhus liegt im zentralen Teil des Landes an der Ostküste. Als Mensch, der Abwechslung liebt, bist du hier genau richtig, denn hier gibt es Strände, Stadt und Meer. Die zweitgrößte Stadt Dänemarks ist voller Leben und zählt ca. 330.000 Einwohner.
• Aalborg ist eine Stadt im Norden, unweit von der Ostküste und mit einigen Kanälen. Hier ist das Leben ruhig und es gibt viele Museen und Parks, in denen du dich entspannen kannst.
• Ringkøbing liegt direkt an der Westküste und ist ein kleiner, idyllischer Ort. Er liegt direkt am Naturschutzgebiet Tipperne gelegen, wo du eine Vielfalt an Vogelarten beobachten kannst. Hier leben etwa 10.000 Menschen.
• Esberg ist eine Hafenstadt und die fünftgrößte Stadt in Dänemark. Sie entwickelt sich ständig weiter und ist ein Zuhause für viele Fischereien und Exportunternehmen. Hier gibt es außerdem viele internationale Schulen.

Günstigste Orte zum Haus kaufen in Dänemark

Zu den günstigeren Orten zum Haus kaufen in Dänemark gehören unter anderem:

• Aulum
• Aalestrup
• Holstebro
• Føllenslev
• Kalundborg
• Ringkøbing
• Skælskør
• Korsør
• Brain
• Strue

In all diesen Orten erhältst du ein Haus mit 90 – 120 Quadratmetern für bereits etwas mehr als 1 Mio. DKK, das sind ca. 135.000 EUR.

Ist der Hauskauf in Dänemark eine gute Investition?

Um zu entscheiden, ob der Kauf einer Immobilie in Dänemark eine gute Investition ist, ist es hilfreich, sich die Entwicklung der Immobilienpreise anzusehen. Im Jahr 2022 sind Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahr um 5,5 % gestiegen.

In einem langjährigen Vergleich seit 2006 sind die Preise für Immobilien im landesweiten Schnitt um etwa 30 – 40 % gestiegen. Deutschland hat indes einen weitaus schnelleren Anstieg der Preise zu verzeichnen, um etwa 70 % im gleichen Zeitraum.

Die Wertentwicklung ist also unterm Strich bei einem Haus in Dänemark geringer als hierzulande. Dafür kannst du in einigen Regionen und Orten bereits für vergleichsweise wenig Geld ein Haus mit 100 Quadratmetern oder mehr erwerben.

Zudem lassen sich Ferienhäuser in Dänemark auch vermieten, wodurch sich weitere Einnahmen erzielen lassen könnten.

Wie ist der Immobilienmarkt in Dänemark?

Der Immobilienmarkt in Dänemark ist hauptsächlich geprägt von Häusern und Ferienhäusern. In größeren Städten gibt es auch Wohnungen zu verkaufen. Die Preisentwicklung für die verschiedenen Immobilienarten zeigt das Dänische Amt für Statistik wie folgt, im Vergleich zu 2006:

• Einfamilienhäuser landesweiter Durchschnitt = 27,4 % teurer
• Ferienhäuser landesweiter Durchschnitt = 119,7 % teurer
• Eigentumswohnungen landesweiter Durchschnitt = 41,5 % teurer

Was kostet es in Dänemark ein Haus zu kaufen?

Die Kosten für den Hauskauf in Dänemark setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Da wären:

• Kosten für das Haus
• Anwalt
• Grundbuchgebühren
• Grundsteuer
• Immobilienwertsteuer
• Überweisungs- und Wechselkursgebühren

Zudem können bei Auslandsüberweisungen hohe Gebühren und schlechte Wechselkurse extra zu Buche schlagen. Hier kann die Wahl eines spezialisierten Geldtransferdienstleisters wie Wise oder OFX eine gute Lösung sein.

Beide bieten schnelle, sichere und günstige Überweisungen an und Wise verringert bei höheren Überweisungsbeträgen automatisch die Gebühren. Auch OFX kann auch Nachfrage bei großen Transfers bessere Kurse bieten.

• Wise: Wise bietet dir ein Multiwährungskonto, mit dem du Geld in über 50 Währungen halten kannst und ermöglicht Überweisungen zum echten Wechselkurs. So sind Überweisungen bereits ab 0,41 % Gebühren möglich.

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• OFX : Mit OFX kannst du ebenfalls international Geld versenden. OFX nimmt keine Gebühren, hat dafür aber einen Wechselkurs mit etwas Aufschlag. Überweisungen sind in 50 Währungen möglich.

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Den Immobilienkauf in Dänemark finanzieren

In vielen Ländern ist es schwierig, ein Darlehen für einen lokalen Hauskauf aufzunehmen, wenn man nicht Einwohner des Landes ist. In Dänemark hingegen hast du gute Chancen, wenn du vor Ort einen Kredit für den Hauskauf aufnehmen möchtest. Wichtig ist:

• Du solltest bereits 5 Jahre in Dänemark leben
• Du bist in Dänemark angestellt oder hast ein Unternehmen

Als Eigenkapital brauchst du dabei in der Regel maximal 20 %, der Rest ist zum einen durch das Darlehen gedeckt, ein Teil vielleicht auch durch einen kürzeren Bankkredit. So sind Eigenkapitalquoten von 5 % nicht unüblich.

Während die Darlehen üblicherweise über 30 Jahre gehen, ist die Zinsbindung auf einen kurzen Zeitraum von 1 bis 5 Jahren beschränkt. Eine Refinanzierung ist anschließend meist kein Problem, dennoch solltest du diese kurze Zinsbindung in deine Risikoberechnung einbeziehen.

Eine andere Option ist es, eine bestehende deutsche Immobilie bei einer deutschen Bank zu beleihen und das freigewordene Kapital für das Haus in Dänemark zu verwenden.

Ein Darlehen in Dänemark erhalten

Im Idealfall kontaktierst du verschiedene Banken in Dänemark für ein mögliches Darlehen, bevor du auf die Immobiliensuche gehst. Dann weißt du, welches Budget dir für die Suche zur Verfügung steht.

Wichtig ist, dass du die beiden oben genannten Kriterien hinsichtlich Arbeit und Wohndauer erfüllst. Ist das gegeben, bereitest du alle Dokumente vor, die Auskunft über dein Einkommen geben könnten:

• Arbeitsvertrag
• Steuerbescheid

Eine Alternative zum direkten Kontakt mit einer Bank ist ein Darlehensmakler. Dieser hilft dir dabei, ein Darlehen zu einer guten Kondition in Dänemark zu erhalten und hat durch seine Sprach- und Branchenkenntnisse unter Umständen mehr Erfolg als du allein.

Grundsteuer bezahlen in Dänemark

Deine Grundsteuer ist je nach Wohnort unterschiedlich und wird immer auf Basis des Wertes des unbebauten Grundstücks berechnet. Hier ist die Grundsteuer für einige Gemeinden in Dänemark:

• Kopenhagen = 0,03394 %
• Aarhus = 0,02458 %
• Esberg = 0,02529 %
• Aalborg = 0,02695 %
• Holstebro 0,02412 %

Ab 2024 wird es eine Neuerung geben , wodurch die Grundsteuern für viele Eigentümer gesenkt werden. Wie viel genau, ist noch unklar, doch von dem berechneten Grundstückswert werden weitere 20 % abgezogen , bevor der endgültige Steuerbetrag errechnet wird.

Die Steuer zahlst du dann per Überweisung, sobald du deinen Steuerbescheid erhalten hast.

Wie einfach ist es, in Dänemark als Ausländer Immobilien zu kaufen?

Wenn du ein Bürger eines Landes der Europäischen Union bist, ist der Immobilienkauf in Dänemark einfach. Im Idealfalls hast du bereits 5 Jahre in Dänemark gelebt oder deinen permanenten Aufenthalt dort, dann kannst du alle Arten von Immobilien ohne Probleme kaufen. Ansonsten benötigst du beim Kauf eines Ferienhauses eine Erlaubnis des Justizministeriums.

Als Nicht-EU-Bürger benötigst du in jedem Fall eine Erlaubnis des Justizministeriums, ganz gleich, ob du ein Haus für dich zum Leben oder ein Ferienhaus kaufst.

Auch die Finanzierung des Hauses ist in Dänemark als EU-Ausländer grundsätzlich einfach. Lebst und arbeitest du in dem Land, hast du Zugang zu den Darlehen der nationalen Banken, welche einfacher zu erhalten sind, als eine Finanzierung einer deutschen Bank für eine Auslandsimmobilie.

Wie finde ich ein dänisches Haus?

Zur Suche nach dem dänischen Haus hast du die Möglichkeit, entweder vor Ort zu suchen oder auf Internetportale zurückzugreifen. Außerdem könntest du auch einen Makler oder eine Immobilienagentur beauftragen, die dir bei der Suche helfen und geeignete Objekte vorschlagen.

Letzteres ist dann praktisch, wenn du nicht selbst die Zeit für die Immobiliensuche aufbringen möchtest oder kannst. Die Maklerkosten werden in Dänemark vom Verkäufer übernommen, was aber auch bedeutet, dass häufig die Interessen des Verkäufers im Vordergrund stehen.

Dänische Immobilienseiten

Es gibt eine Reihen an dänischen Immobilienseiten, die du für deine Suche nutzen kannst:

• bolig.dk
• boligsiden.dk
• home.dk
• boliga.dk
• nybolig.dk

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Fazit

Wenn du ein Haus in Dänemark kaufen möchtest, geht das erstaunlich einfach, wenn du im Land lebst und arbeitest. Dann kannst du einen Kredit bei einer Bank vor Ort aufnehmen und bereits ab 135.000 EUR dein eigenes Haus kaufen.

Bedenke, dass große Überweisungen ins Ausland teuer sein können. Hier kann es sinnvoll sein auf Anbieter wie Wise oder OFX zu vertrauen, um das Geld günstig, schnell und sicher nach Dänemark zu überweisen.

FAQ zum Thema Haus kaufen in Dänemark

Können Deutsche Immobilien kaufen in Dänemark?

Ja, Deutsche können Immobilien in Dänemark kaufen. Bei Häusern in Dänemark zum Selbstwohnen geht das meist ohne Einschränkung, bei Ferienwohnungen benötigt man möglicherweise eine Erlaubnis des Justizministeriums.

Wie viel Eigenkapital benötige ich für einen Hauskauf in Dänemark?

Üblich sind Eigenkapitalquoten von 5 % für einen Hauskauf in Dänemark, der Rest wird durch Darlehen und kürzere Kredite der Bank gedeckt.